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网店压缩零售业态市场中山社区商铺去存压力

发布时间:2019-06-08 15:48:49
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去年“双十一”淘宝天猫创下的191亿元成交额让人记忆犹新,电商市场在中国的发展势如破竹。中国电子商务研究中心几天前发布的数据显示,今年上半年中国络零售市场交易规模达7542亿元,同比增长47.3%,到今年年底,全国络购物交易额有望达17412亿元。

传统实体店的空间正被店压缩,而零售实体店市场的萎缩亦直接影响到了商铺投资的热情。在中山,随着限价令的施行,商铺已然成为众多发展商规避价格限制的重要手段,而民间的投资渠道也相对直接向商铺倾斜。

不可否认的是,电商的大势扩张直接影响到了商铺尤其是社区商铺的销售市场,一个为明显的症状是,稍大面积商铺的消化明显滞缓,买方对未来物业周转及投资运营的观望情绪渐浓。

冲击:大面积商铺消化速度放缓

自中山限价令实施后,商铺被视为楼市“避风港”。一个显而易见的事实是,去年以来的新盘几乎都以商住户型为主,包括保利国际、远洋城、天悦城、时代倾城等,都推出了相对大体量的商铺产品;镇区包括坦洲、东凤等新盘,也给整个市场的商铺存量提供了不小的贡献。

不过,店在零售业市场不断扩大势力、压缩实体店份额却也是不争的事实。零售在实体店市场的萎缩直接影响了商业地产的开发、投资和消化。根据地产机构监测的上半年中山商业地产情报,其增量仅占总增量的11%;在中山今年上半年成交的56宗土地中,商业及商住的成交宗数仅占21%。继住宅拿地热情衰退之后,商铺的一级土地市场也开始式微,相较之下工业用地投资行情倒显得相对活跃,成交宗数接近八成。

监测数据显示,中山商业市场商铺市场结构中,大面积商铺的消化速度明显滞后于小户型商铺。其中,20—60平方米的小商铺表现为活跃,而100平方米以上的较大户商铺去存能力较低。

“从购市场的壮大背景来说,现在实体店零售业的风险正在加大。由于小面积商铺具有总价低、周转率高的特点,而且也比较适合餐饮、药店、保健等个性商铺,可以错开与店的竞争,发展空间相对较稳。”有分析指出,店多集中在快消市场,而这对于传统的80—120平方米的实体店规模冲击面广。

面对京东商城、阿里巴巴等众多资源充沛、物流发达的电子商家对传统市场的吞噬,中山似乎没有一家实体店可以置身事外。如果未来不进行发展转型或策略谋划,实体商铺的发展怕是很难不受电子商务的影响。

市场:社区商铺去存压力

天域置业的一项调查显示,除了商业中心聚集的商业体之外,当前中山数量多的商铺类型是社区商铺。目前,中山在售楼盘绝大部分都捆绑了社区商铺,相对低位的售价和小户面积是其中为重要的卖点。

不过,基于低成本、低门槛的优势,店在零售业领域的空间越来越大,而以“就近与便利”为卖点的社区商铺在这一领域越来越难挣得生存空间,而社区商铺的大存量无疑又给它们的去存诉求增添压力。

从规模上看,社区商业无法与中心城区的利和、大信等商圈抗衡;从运营成本来看,又无法与店媲美。在壹加壹等超市都开始着手开拓购市场空间的背景下,社区商业的多元发展渠道已被压缩。目前,除了可以接受中心商圈辐射的东区、石岐区新盘商铺销售相对活跃,泛城区以及镇区的社区商铺去存速度不甚理想。

笔者了解到,大部分在售楼盘都在极力推广商铺销售策略,而已出售的社区商铺,在小区已经基本入住的情况下,也有不少“转租”或“招租”告示张贴。就泛城区及镇区而言,零售业态的萎缩直接导致了社区商铺的经营渠道多元化,大部分社区商铺扎堆在餐饮、装饰、美容美发领域,难以撑起多元发展的便利商圈。

而另一个事实是,目前络购物环境日趋完善与成熟,政府监管力度加大,店购物秩序越来越规范化,而购用户开始向年长群体扩展。就目前来看,社区商铺至少占中山商铺存量的半壁江山,在店的冲击下,如何突围去存,是摆在社区商铺中不容小觑的一个现实问题。

出路:强化社区商圈规划功能

在中心商圈和店的双层夹攻下,社区商铺如何在去存之路上突围?天域置业在其一份中山商铺投资报告分析中指出,社区商铺从经营层面及自身风险层面思考,面积适中为佳:“例如,小饮食业、便利店、以及各种个体经营较能接受的商铺面积一般在50—100平方米,相对大面积铺面具有市场层面广、出租容易、租金较高、投资较小等优势。”

不过,该分析也指出,除了定制交易流转的小户面积商铺之外,找准社区消费定位也是社区商铺发展的一大关键。分析称,由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租的比例等不同,对日常消费的需求也不尽相同,这些可从住宅的售价、户型、周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量,投资时需特别留意。

事实上,从笔者调查走访的情况来看,社区商铺的无序、杂乱发展,是目前中山泛城区及镇区社区商铺主要存在的问题,发展商在定制小区发展规划同时,并未给投资方提供更详细的定位。这一后果,直接导致了社区商铺在低端、杂乱的定位中散漫发展,商铺经营情况多良莠不齐,社区的消费结构没有相对清晰地梳理出来。

“就大部分发展商来说,他们还没有体现主导社区商业模式的功能。这种功能更多体现在写字楼或者大型综合体的品牌发展商当中,他们对未来的商圈规划有非常成熟的导向,在招商过程中也会主导商铺的经营性质、品牌档次,等等。如果这种操作能够运用在社区商铺的运作当中,那么有序、立体的社区消费结构就容易搭建起来。一旦这种连锁反应式的便利性被确立,店的优势就无从体现。”有研究机构做过调查,在前瞻规划相对成熟的社区,其商铺租金和销售都能取得不俗的业绩,如远洋城世界观首层商铺租金每平方达到3万—4万元,天祺住宅区的租金为2万—3万元,天耀与天誉首层商铺的价格在中山也趋于中上价位。罗丽娟 韦啸

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